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个人如何出售二手房?二手房交易流程

发表时间:2020-11-15 22:32:45  来源:墅小二  浏览:次   【】【】【

随着降息、“二孩”等利好政策相继出台,楼市不断走好。那么在严格执行限购的政策下,限购人群、对现有住房不满意等人群,现在卖房再选择是一个不错的时机。那么,个人卖房流程及交易过程中要注意哪些事项呢?下面我们就来一起看看吧!

1.了解行情浏览:相关房地产网站的新闻快讯。

首先,地段当然是决定房价的基本因素。一般来说,同一个小区内的二手房由于交通、公共配套设施相同,的确可以参照近的成交记录进行定价。但这并不是决定房价的 因素。

房屋的楼层、朝向、面积、户型、景观甚至一些特殊背景(包括未来几年市政规划或其他外在因素)都可能影响的房价的高低。

2.买方看房

要想将房子卖个好价客户看房 印象很重要。建议卖房前先将房子修饰或打扫一番给人一个舒适家的感觉,如有必要也可重新粉涮一下,对于卖出的价格影响很大。

客观看待出售的房子。找出房子的十个缺点,十个优点,在卖房的过程中尽量扬长补短;每看一个不同客户都会有不同的态度,多了解客户的态度印象表情变化,分析别人的评价客观看待问题等。

3.个人卖房交易流程

(1)商议房价、付定金出售房子时,若有买方意愿出价,一定会杀价。因为房子的价钱不像一般的商品能够计算出成本,价钱高低往往取决于“消费者的认定”与“市场的成交行情”,所以“些许”预留杀价空间。

若买方买下房子,必须先付订金。所谓订金是买方为确保契约覆行,交付卖方的 ,具有契约上的效力。卖方收下订金后,若买方反悔,卖方有权没收订金,反之若卖方反悔,则必须加倍退还。

(2)签订房屋买卖合同房屋买卖合同是购房之中为关健的一部分,合同之中其包含着很多内容,如确认房屋面积、户型缺点、装修状况、物业管理、房屋历史、产权以及是否可以做二手房按揭。

(3)房屋付款方式房屋付款方式为一次性付款与按揭贷款两种。一次性付款是指交付全款、税费、 到指定账户上;按揭贷款中得先交首期到指定账户,然后申请贷款方式,后签贷款合同。

(4)申请过户、办过户手续过户的手续不复杂,只要双方的身份证原件以及复印件、户口本、结婚证、税费缴纳凭证、合同、土地证、房产证就可以办理过户。注意的是双方当事人一定都要到场签字,如一方不去,要去公证处作委托。一次性付款在时间上比贷款要快1个月,其他无分别,总的时间是签好合同当天就可以去过户(带齐资料)。

4.过户费计算

(1)买方税费

契税:房价1.5%,适用个人购买普通居住用房;房价3%,适用个人购买非普通居住用房、花园住宅、非居住用房及法人购房。

印花税:合同价×0.05%。

权证印花税:5元/本。

配图费:25元/套;非居住用房130元/套。

交易手续费:2.5元/平方米×建筑面积;非居住用房:合同价×0.5%(买方承担)。

权证登记费:80元/件;非居住用房、法人售房300元/件。

(2)卖方税费

营业税及附加

居住用房满五年:普通居住用房:免征;非普通居住用房:(出售价-购入价)×5.55%(境外人为5%-5.05%,视房产所在区县而定);

居住用房未满五年:合同价×5.55%(境外人为5%-5.05%,视房屋所在区县而定);

花园住宅、非居住用房、法人售房:(出售价-购入价)×5.55%(境外人为5%-5.05%,视房产所在区县而定)。

个人所得税

居住用房满五年,且为本人 一套自住用房:免征;

居住用房未满五年,或产权人拥有两套(含)以上房产:

①(出售价-(购入价+上手契税)-本手营业税及附加-装修费(多不超过上手房价10%)-银行贷款利息-上手交易手续费-上手公证费)×20%

②未提供完整房屋原值凭证:

普通居住用房:合同价×1%

非普通居住用房:合同价×2%

花园住宅、非居住用房、法人售房:(出售价-购入价-营业税及附加-出售税费-土地税)×20%。

土地税

居住用房:免征;

花园住宅、非居住用房、法人售房:(售价-土地税可扣除项目)×税率;

税率:当土地税/土地税可扣除项目≤50%,税率为30%,大于50%小于等于100%时税率为40%,大于100%≤200%时,税率为50%,大于200%,税率60%;

土地税可扣除项目为:房屋购入价+房屋购入时的契税+购入时的交易手续费+购入时的印花税+本次的营业税及附加+本次的中介费(需视房产所在区县而定)。

印花税:合同价×0.05%。

交易手续费:居住用房2.5元/平方米×建筑面积。

车位的税费征收标准参照非居住用房。

所需材料

地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套(若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套)、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套(如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份)。

房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张,证明或完税证明复印件。

5.房屋交付、水电、煤气、物业管理费交割一般涉及到财产转让,水、电、有线电视、和其他,如果房地产室内和家具,家电,买方必须验证是否被替换或者移除,交换钥匙。

6.领取房屋产权证买方按过户回执指定时间,带身份证和过户回执到房管局领取新房产证。

7.付尾款将剩余的屋款全数付清,通常是向银行贷款来支付后的尾款,也可由银行直接将贷款拨入卖方的帐户,并完成过户、交屋手续。

以上就是二手房交易的主要流程和注意事项,希望上述内容能对大家有所帮助!

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责任编辑:2015/11/16 10:15:00
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